【虹桥润璟】虹桥主城区大平层新房！大平层总价约1200-1500万为主力价段！

　　最近在上海楼市，掀起了一股豪宅置业热潮。除了地处市中心，他们还都有一个共同点：大平层豪宅。

　　当下，在虹桥主城核心，约千万级置业大平层的机遇到来了！它，就是虹桥润璟，项目『都心森屿』实景示范区优雅呈现，以下实景图带你领略其风采↓

　　大平层，即大面积平层住宅，起源于上世纪的巴黎，后传入英美，2002年，大平层引入中国，迅速成为豪宅新代表，受到高净值人群的喜爱。选择大平层作为理想生活居所的人，大多都是朝着“终极改善”这个目标置业。

　　从新房供应端来看，2020年至今，整个上海新房供应超32万套（不含别墅类产品），约150㎡以上的大户型套数约7%，约195㎡以上的大户型套数仅占总数的约2%。

　　首先，2006年出台的7090政策（即中小套型面积限制），让上海郑重进入户型小型化时代。它通过限制房屋面积来达到降低买房总价门槛的目的，使更多人负担得起住房。这也就注定：从源头上，纯粹的大平层新房“限流”了。

　　因此，我们正真看到近年来新房大多在做清一色的百平三房，即使大一些的面积也大多集中在120-150㎡面积段上，再往上，则为远郊的一些类别墅产品。备受喜爱的大平层产品，在源头上迫于无奈，越来越少。

　　其次，今年首轮土拍第二轮的出让细则中，中小套型比例和建筑面积进行了改变。高层建筑面积不大于100㎡变成不大于120㎡；中小套型占比要求最低也降至50%。即使如此，未来上海新房的主流产品依旧是约120㎡左右的户型。

　　由于稀缺，大平层产品在近年来的二手市场价值越来越稳固。往常我们的经验是，同一小区小户型总价门槛低，单价往往能高于大户型。但最近几年，大平层单价实现了惊人的逆转。

　　如市中心某豪宅小区，同为低楼层，大平层成交单价比小户型要高出2万/㎡+；比如前滩某小区，大户型的挂牌价也远高于同社区小户型。

　　市中心大平层已率先放量，成交量振奋人心。而这些豪宅大平层，入市均价约16-17万/㎡，总价至少三千万起步，甚至迈向五千万级，不少预算有限的置业者只能望而却步。

　　倘若预算直接砍半，只有约1200-1500万级的起步价，是否有置业改善大平层的可能性？

　　倘若在内环内，这些预算只能买到千篇一律的百平小三房；看向环线内，也只能买到像长风、桃浦、杨思120-150㎡微改善级的三房。

　　然而，在上海主城，却有一个项目拥有建面约198㎡的稀缺大平层，相同预算下，却能体验到与城央逼仄三房截然不同的大平层居住体验！

　　它，就是虹桥润璟，其填补了虹桥主城改善单品的空缺，更给予了预算约1200-1500万级买家一次超级改善的机会。

　　前面数据已提到，在全市，纯粹大平层是不足2%的置业机会，在大虹桥，这样的机会更少！

　　从2020年至今为止，整个大虹桥有2.3万套新房供应，百平三房的刚需产品占据绝大多数，比例高达85%。与之形成鲜明对比的则是建面195㎡以上终改大户型，仅占总量的约1.5%，其中还涵盖了相当一部分的叠加、联排。

　　今年，大虹桥仅有虹桥润璟这一个楼盘拥有大平层户型供应，堪称区域“孤品级”户型。

　　大虹桥的大平层，因为供应稀缺，从二手市场来看，无论是成交周期还是价格，也更显优势。

　　从大虹桥房龄5年内次新的成交数据分析来看，建面195㎡以上的户型，其二手房均价基本都高于其它面积段，走势趋于稳定。

　　我们再来看套案例：西郊庄园马德里洋房，其小户型的二手房成交价约7.6万/㎡，但约260㎡的大平层成交单价则高达约8.6-9.8万/㎡，溢价更高。

　　在未来，大虹桥百平高层户型还将是主流，虹桥润璟这样的千万级大平层却是卖一套少一套。

　　虹桥润璟大平层的稀缺，只是它的底色。更重要的是，它奔着未来大虹桥的改善标杆而打造，品牌实力、低密居住体验、户型设计，皆为产品的亮色。

　　首先，虹桥润璟出自华润置地之手，品牌实力本身就是保障。从之前的外滩九里，到近两年的海派作品的涌现，华润置地的每一部海派作品给予购房者太多惊喜，入市皆掀起风暴。

　　去年，前滩润璟拉高了上海黄浦江沿岸人居高度；今年，中環置地中心·润府凭产品力在600万级市场逆势突围，触发积分。近期，虹桥润璟销售情况非常好，荣膺大虹桥2024年1-3月商品房累计成交面积、成交套数、成交均价、成交金额四冠榜首。

　　在虹桥润璟在首开后，华润置地更是主动进行了产品等各个维度的全面升级！为的就是让项目更能历久弥新。如此不计成本的雕琢，足见其诚意。

　　值得一提的是，【都心森屿】实景示范区现已对外开放，其依托华润置地经验，致力为业主带来精心照顾之感。虹桥润璟打造五进海派隐奢归家体系，极致展现海派元素，为业主提供尊崇的归家仪式感。

　　其次，就居住体验而言，虹桥润璟带来的低密洋房居住体验，不仅十分罕见，而且更为舒适。

　　要知道，人们追求居住舒适度的置换过程，就是容积率逐渐递减的过程。反观整个虹桥主城，三年都未有1.2容积率土地供应；未来住宅容积率提升到约2.5。这在某种程度上预示着，虹桥主城约1.2容积率，现在仅有虹桥润璟，未来可能也不会再有！

　　虹桥润璟，地处大虹桥核心，并坐落于徐泾南部墅区，从外部看，四处都是低密住宅区，可谓闹中取静，居住圈层和体验也更为纯粹。

　　首先，是奢居的静谧。项目由6-7层洋房组成，楼间距与楼栋高度比约为1.2:1，这在某种程度上预示着清晨推开窗，满目不再是被高层遮挡的狭窄视野，而是低密的自然与阳光的奢享！

　　其次，纯洋房社区的自住客群圈层更为统一，邻里之间的交往也更和谐！其楼栋均好性强，楼间距宽约23-54米，公共空间面积更大；类一梯一户设计，每部电梯仅服务12户，和高层一梯两户服务至少60户相比，出入效率更高。

　　当然，虹桥润璟还凭借双面临河的优势，构建出了稀缺的低密滨河生活方式。围绕景观河道，打造“两心两轴、九境归家”的奢适体验；并在生活场景上，打造【全景剧场】泛会所等空间，为业主提供更多丰富精神世界的场景。

　　回归到内部空间，建面约198㎡大平层的空间设计，有三个令人记忆深刻的亮点，放眼全市豪宅，这样的产品都非常能打。

　　单从尺度来看就很震撼！打个比方，大虹桥市面上的百平三房，得房率大致在70-78%，折合下来，基本就等于这套户型的厅那么大。

　　更何况，其客厅的南向面宽约7米。市面上城央两百平左右的超高层，大多受得房率影响，往往厅堂进深非常深，导致阳光和空气流通性差。而虹桥润璟横厅的尺度感强，采光通风效果更好。

　　此外，阳台、客厅、餐厅、厨房四大空间贯穿为一体，满足全方位的家庭活动需求，整个室内空间也可以让你任由发挥。

　　南向双套房设计，让家人同时拥有隐私和自由。奢阔主卧复合场景，小家化设计，步入式衣帽间领略质感生活，独立卫浴间配备双台盆、浴缸，享受尊贵之感。

　　三个卫生间对追求改善的大家庭很重要，这样就比常规户型多出“一卫”的格局，满足家庭更多成员多样化的生活需求。

　　东芝、霍尼韦尔的三大件配齐；大手笔地配备了西门子三件套厨电、凉霸，以及西班牙皇室品牌乐家的龙头和水槽；所有洁具全都升级为杜拉维特品牌，主卫汉斯格雅五金。

　　细节方面，如客厅通铺大面积的手工高定工字拼地砖、主卧采用法式精细工艺人字拼地板，用匠心注入优雅与质感；此外，弧形吊顶、金属拉丝玻璃移门、专属定制门牌、定制钢木复合子母门，都是彰显身份的象征。

　　最后想要强调的是，虹桥润璟的大平层总价大多在1200-1500万元间，虽是市中心大平层的1/2，却是比市中心豪宅平层居住体验还要好的低密洋房。

　　再结合本身的品质与稀缺的优势，能够说是在同价位段中错过难再的孤品，未来势必将成为大虹桥、乃至上海主城的改善大平层标杆。

　　房地产税没来，房屋养老金这一新生事物却悄悄地来了。根据多家新闻媒体报道，住建部副部长在国务院新闻办公室新闻发布会上表示推动三项与存量住房有关的新制度，这中间还包括房屋养老金，有22个城市将开展试点。

　　何为房屋养老金？老百姓每年要多交一笔钱了吗？我以已经确定今年下半年在部分行政区实施相关制度的上海为例为大家解读。

　　8月20日，上海市市长龚正宣布了一项重要举措，针对上海城镇地区大量房屋逐步步入老化阶段的现实将率先试行三项创新性制度。

　　第一项制度是“房屋定期体检”，旨在定期对房屋状况做全面评估，确保居住安全。

　　第二项为“房屋安全保险制度”，在需要修缮房屋、使用较大资金时发挥保险托底作用。

　　根据上海政府介绍，三项制度今年下半年会先在浦东等行政区试点，明年全市推开。

　　房屋，如同人类一般，随着岁月的流逝，会逐渐显露出各式各样的细微问题，这样一些问题若长期得不到解决，非常有可能酝酿成重大的安全风险隐患，其中最为严峻者莫过于房屋的坍塌事故。

　　因此，为达到一定房龄的房屋定时进行“健康检查”，排查潜在风险，不仅是对居民生命安全、健康与财产的高度负责。而通过新设立的房屋安全保险机制，为必要的修缮工作提供经济保障，无疑是进一步加固了这道安全防线。

　　然而，任何制度的实施不能离开资金的支撑，“房屋养老金”应运而生，它借鉴了养老保险的运作模式，通过日常的积累，为未来的与房屋有关的支出，包括检查、维修等提供资金。

　　关于房屋养老金的日常缴纳问题确实是一个值得探讨的议题。有观点认为，这笔费用应由房屋的所有者，即房主来承担。这在某种程度上预示着对于上海浦东新区的房产持有者来说，除了常规的物业费之外，下半年可能还需额外支付一笔额外的费用，且这笔费用不是一次性缴纳的，类似养老保险需要每个月或每年持续缴纳，直到把房子卖掉。

　　持这一观点的主要是看空楼市的自媒体博主们，在他们眼里任何消息都是楼市利空。如果由房东缴纳房屋养老金，那么持有房产的成本将增加，从某一些程度上来说还可以认为是一种变相的房地产税，肯定是不利于楼市的。

　　可看空或看多楼市本质上属于个人主观判断，无绝对的对错之分，分析时应保持客观中立，避免为了迎合某种预期而过度解读新政策。

　　以房屋养老金制度为例，若简单地得出房屋养老金的全部费用由产权人承担，那么这种解读未免过于片面，逻辑上是讲不通的。

　　从当前房地产市场的形势来看国家正采取一系列措施来稳定楼市，包括降低首付比例、下调贷款利率、放宽限购政策等，这显然是在努力托底房价。在这样的背景下，试点一个被视为“类房地产税”的新制度来打压房价，与当前的政策导向相悖，怎会是呢？

　　即便要搞也得等到全国楼市稳定后，到了那时直接出台房地产税就行了，没有必要另起炉灶。所以自媒体们的观点纯属拍脑袋胡诌。

　　那么房屋养老金的资金到底来自什么地方，谁来为其这项制度买单？大概率将依托两条渠道。

　　第一，政府出资。主要形式是每年从土地出让金中划拨特殊的比例缴纳房屋养老金。这一举措不仅合理且必要，因为土地出让金本就属于政府收入，将一部分部分用于房屋养老金旨在提升民众居住品质与房屋安全，实为对公共福祉的积极投资。此部分资金预计将构成房屋养老金的主体部分。

　　第二，现有的房屋维修基金将被整合进这一体系。这些基金大多数都用在日常房屋的小规模维修与保养，多由物业公司或业主委员会代为管理。随着房屋养老金制度的推行，可以将这些钱纳入房屋养老金，交由专业的资产管理公司统一运营，其本金及投资收益将作为房屋养老金的补充来源，逐渐增强资金池的稳固性。

　　值得注意的是，上述两大资产金额来源均不涉及房屋产权人的直接经济负担，意味着房东无需每年额外支付费用，避免了房屋持有成本的增加。我们从将上海作为试点城市能得出类似的结论。

　　上海独特的经济背景为此项改革提供了得天独厚的条件。尤其是在全国土地市场普遍低迷的背景下，上海的土地市场依然展现出较强的韧性，土地出让收入相对来说比较稳定，前两个月更是拍出了一块“新地王”，这为试点房屋养老金制度提供了坚实的资金支撑。

　　这也从侧面反映了为什么率先官宣房屋养老金等三项制度试点时间的是上海，其它城市的财政现状还真没有试点的基础。

　　当然，在官方未下发具体细则前包括小编在内的所有人的判断都存在“打脸”的可能。

　　不过，用不了等上太久谜底就会揭晓。反正上海的部分行政区将在今年下半年实施房屋养老金，届时我们就能知道钱到底由谁出，房屋产权人要不要每年多交一笔费用了。而上海作为先行先试的城市，其做法必然会被另外21个试点城市以及全国借鉴。